¿Se puede ser titular de la escritura y no de la hipoteca? 

Si, se puede ser titular de la escritura y no de la hipoteca: la propiedad de la vivienda y la deuda del préstamo son dos figuras jurídicas distintas y no siempre recaen en la misma persona. En esta guía aprenderás en qué casos ocurre, qué ventajas e inconvenientes tiene y cómo evitar problemas fiscales antes de firmar. Es útil si compras en pareja, ayudas a un familiar a acceder a una hipoteca o participas en una operación con un negocio de por medio.

En este artículo descubrirás:

• Qué diferencia hay entre la escritura de la propiedad y la escritura de hipoteca.
• En qué casos alguien es titular de una sin serlo de otra.
• Si se puede poner la casa a nombre de dos personas y firmar la hipoteca solo una.
• Qué riesgos fiscales y patrimoniales asumes (CIRBE, donación y ejecución hipotecaria).
• Cómo protegerte antes de firmar y qué errores conviene evitar.

¿Se puede ser titular de la escritura y no de la hipoteca?

Si. La escritura de compraventa acredita quién es el propietario del inmueble, mientras que la escritura de hipoteca recoge quién asume el préstamo. Son documentos independientes que se firman ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad, y la ley no obliga a que el propietario y el deudor de la hipoteca sean la misma persona.

Lo habitual es que coincidan: quien compra la vivienda pide el préstamo para pagarla, así que reúne los derechos de propiedad y, a la vez, las obligaciones de pago. Pero existen situaciones en las que ambas figuras se separan. Puedes repasar estos y otros conceptos en el glosario de hipotecas de Novafin.

¿Qué es la escritura de propiedad?

Es el documento público que demuestra que eres el dueño de la vivienda. Fija quién ostenta el derecho de propiedad y en qué porcentaje, y se inscribe en el Registro de la Propiedad para dar seguridad jurídica frente a terceros. Ser titular de la escritura significa que la casa es tuya, con independencia de quién la haya financiado.

¿Qué es la escritura de hipoteca?

Es el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Recoge el importe, el plazo, el tipo de interés y, sobre todo, quién es el deudor, la persona obligada a devolver el dinero al banco. El titular de la hipoteca es quien paga las cuotas, aunque no viva en la casa ni figure como propietario.

¿Por qué no tienen que coincidir?

Porque el ordenamiento distingue entre ser dueño de un bien y ser deudor de una obligación. Alrededor de una misma vivienda pueden aparecer figuras distintas: el propietario (titular de la escritura), el deudor (titular de la hipoteca), el avalista (que garantiza el pago de la deuda) y el hipotecante no deudor (que aporta su inmueble como garantía del impago de la deuda). Esta separación es lo que permite que alguien sea titular de la escritura y no de la hipoteca, o justo al revés.

¿En qué casos se es titular de la hipoteca sin ser propietario?

Ocurre cuando una persona asume el préstamo para que otra figure como dueña de la vivienda. No es la situación más común, porque el banco suele querer que el propietario respalde la operación, pero se da sobre todo en tres escenarios.

Ayudar a un familiar o amigo con poco historial crediticio

Es el caso más frecuente. Si el comprador no logra que el banco le apruebe la hipoteca, por falta de solvencia o por un historial dañado, un tercero de confianza con mejor perfil puede solicitar el préstamo en su lugar. En la práctica paga el propietario, pero el obligado principal ante el banco es quien firmó como titular de la hipoteca. Si estas en esta situación, conviene estudiar bien la operación antes de lanzarte a buscar una hipoteca.

Operaciones con un negocio de por medio

A veces interesa que el administrador o socio de una empresa quede libre de cargas financieras a su nombre, de modo, que la propiedad se ponga a nombre de una persona y el préstamo a nombre de otra. Es una estructura legítima, pero exige documentar muy bien quién paga qué y por qué, para evitar problemas fiscales y conflictos futuros.

Compradores de cierta edad

No existe una edad máxima legal para pedir una hipoteca, pero la mayoría de entidades limitan la fecha de vencimiento del préstamo en torno a los 75 años. Por eso, cuando el comprador supera ese umbral, a veces un familiar más joven asume la titularidad del préstamo mientras la vivienda se escritura a nombre del comprador. La normativa de referencia es la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que refuerza la transparencia y la evaluación de solvencia en todas estas operaciones.

¿Se puede poner la casa a nombre de dos personas y la hipoteca a nombre de una?

Si. Se puede poner la casa a nombre de dos personas mediante copropiedad y, a la vez, que solo figure una en la hipoteca. Ahora bien, en la práctica el banco casi siempre pedirá que el copropietario que no es deudor firme como hipotecante no deudor, porque la garantía recae sobre toda la vivienda.

Copropiedad frente a cotitularidad del préstamo

Ser copropietario significa que ambos figuráis en la escritura de compraventa y compartís la propiedad. Ser cotitular de la hipoteca significa que ambos respondéis de la deuda. Son cosas distintas: puedes tener dos dueños y un solo deudor, un solo dueño y dos deudores, o cualquier otra combinación, siempre que el banco lo acepte.

Cómo se reparten los porcentajes

En una compra en conjunto cada propietario tiene un porcentaje sobre el inmueble, que no tiene por qué ser del 50%. Ese porcentaje conviene que refleje la aportación real de cada uno (entrada, cuotas, reformas), porque en una futura venta o separación determinará cómo se reparte el dinero. Dejarlo claro por escrito evita discusiones más adelante.

Qué suele exigir el banco

La hipoteca grava la vivienda completa, no solo la parte del deudor. Por eso, si hay dos propietarios y uno no firma como deudor, la entidad pedirá que ese copropietario preste su consentimiento como hipotecante no deudor: no debe las cuotas, pero su parte de la casa queda como garantía. Es un matiz clave que conviene entender antes de firmar.

¿Qué ventajas tiene ser titular de la hipoteca sin ser propietario?

La principal ventaja es facilitar el acceso a la vivienda cuando el comprador no puede obtener el préstamo por sí mismo. En contextos concretos, esta separación aporta flexibilidad.

• Permite comprar cuando el propietario tiene un perfil crediticio débil, apoyándose en la solvencia de un tercero.
• Da margen para estructurar operaciones familiares o de empresa protegiendo el patrimonio de una de las partes.
• Puede desbloquear compras de personas de edad avanzada que, de otro modo, no encajarían en los límites del banco.
• Ofrece una alternativa al aval tradicional: en lugar de avalar, el tercero pasa a ser directamente titular del préstamo.

¿Qué riesgos e inconvenientes tiene?

El mayor riesgo es asumir una deuda importante sin recibir a cambio la propiedad de la vivienda. A ese inconveniente central se suman consecuencias en tu capacidad de endeudamiento y posibles implicaciones fiscales.

Asumes una deuda sin recibir el bien

Como titular de la hipoteca eres el obligado principal frente al banco. Si el propietario deja de pagar, la entidad te reclamará las cuotas a ti, aunque no seas el dueño de la casa. Es un compromiso de años que debes valorar con números en la mano.

Impacto en el CIRBE y en tu capacidad de endeudamiento

La hipoteca de la que eres titular aparece en tu informe CIRBE del Banco de España, el registro que recoge tus riesgos financieros. Eso reduce tu capacidad para pedir otros préstamos, porque cualquier entidad verá esa deuda al analizar tu solvencia. Quien solo figura en la escritura de propiedad, en cambio, no carga con ese préstamo en su CIRBE.

Puede considerarse una donación

Si tú pagas la hipoteca de una vivienda cuyo propietario es otra persona, Hacienda puede interpretar esos pagos como una donación. Eso activaría el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con posibles recargos, sanciones e intereses de demora para quien recibe el beneficio. Es uno de los puntos que más problemas genera y conviene revisarlo antes de firmar.

Qué ocurre en caso de impago

Si no se pagan las cuotas, el banco inicia la ejecución hipotecaria y la vivienda sale a subasta. El problema es que si el precio de subasta no cubre toda la deuda, tú, como titular del préstamo, respondes con tu patrimonio presente y futuro por la parte que quede pendiente. La responsabilidad no termina necesariamente con la pérdida de la casa.

¿Cómo protegerte si vas a asumir esta operación?

Antes de firmar, calcula las consecuencias, deja los acuerdos por escrito y revisa el tratamiento fiscal. Estas precauciones marcan la diferencia entre una operación segura y un problema a largo plazo.

Ponlo por escrito

Si la vivienda es de una persona y la hipoteca de otra, firmad un acuerdo que fije quién paga las cuotas, qué ocurre en caso de impago y cómo se liquida la relación si uno de vosotros quiere salir. Un documento claro evita malentendidos y te da respaldo si la otra parte deja de cumplir.

Revisa tu solvencia

Antes de comprometerte, comprueba que puedes asumir la deuda sin ahogarte. Como referencia, procura que el conjunto de tus cuotas mensuales no supere el 35% de tus ingresos netos. Si ya tienes varios préstamos, quizá te interese explorar antes una refinanciación o mejora de tu hipoteca para ordenar tus finanzas.

Cuida el tratamiento fiscal

Si vas a pagar la hipoteca de una casa que no es tuya, plantéate cómo se documentará ese dinero para no llevarte un susto con Hacienda. Un préstamo entre particulares bien formalizado, una donación declarada o una copropiedad ajustada a las aportaciones reales son alternativas distintas con efectos fiscales distintos. Conviene decidirlo con conocimiento de causa.

Consulta con un experto

Cada operación es diferente, así que lo más prudente es contrastarla con un profesional antes de firmar. En Novafin puedes hablar con un experto que analice tu caso concreto, o revisar nuestra guía de la hipoteca y los contenidos de educación financiera para llegar a la firma con toda la información.

Errores frecuentes que debes evitar

Muchos problemas nacen de dar por hecho lo que no está firmado. Estos son los fallos que más se repiten en este tipo de operaciones:

• Confundir ser propietario con ser deudor: firmar la hipoteca no te da la propiedad, y tener la escritura no te libra de la deuda si figuras en ella.
• No pactar por escrito quién paga las cuotas y qué pasa si alguien deja de cumplir.
• Olvidar el impacto en el CIRBE y descubrir tarde que ya no puedes pedir otro préstamo.
• Ignorar el aspecto fiscal y exponerte a que Hacienda trate los pagos como una donación no declarada.
• Firmar sin calcular qué pasaría en caso de impago y de ejecución de la vivienda.