Firmar una hipoteca es, para la gran mayoría de personas, una de las decisiones financieras más importantes de su vida, ya que supone un compromiso de más de 20 o 30 años que condiciona tu economía mes a mes. Una hipoteca es un préstamo que una entidad financiera te concede para comprar una vivienda, en el cual la propia vivienda queda como garantía de que vas a devolver ese dinero.
Es decir, si dejas de pagar en algún momento, el banco tiene derecho a quedarse con la vivienda para recuperar la deuda pendiente. Puede ser una hipoteca a tipo fijo o una hipoteca variable, dependiendo del tipo de interés que te ofrezca el banco. Si quieres saber más acerca de los préstamos hipotecarios, en Novafin te explicamos todos los conceptos clave.
En esta guía te explicaremos qué es una hipoteca tipo variable, sus características más llamativas, qué marca el precio del interés y sus tipos, además de sus ventajas y riesgos principales.
¿Qué es una hipoteca variable?
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario deberás prestar especial atención al tipo de interés que negocies con la entidad financiera. Puede ser un interés fijo, los cuales no cambian durante toda la vida del préstamo, un interés variable, el cual se revisa una o dos veces al año, o un interés mixto, el cual combina un primer tramo a tipo fijo y el resto a tipo variable.
Una hipoteca a tipo variable se revisa normalmente de forma anual o semestral, tal y como se indica en el Banco de España, y variará en función de la evolución del índice al que esté referenciando. Este tipo de interés se suele expresa como la suma del índice y un porcentaje constante. Además, no se podrán establecer límites a la baja y el interés del préstamo no podrá ser negativo.
Ventajas principales de una hipoteca con interés variable
La ventaja principal de una hipoteca con interés variable es que, en el momento de la contratación del tipo de interés del préstamo, este suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo.
Además, se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente de entre 20 y 30 años, aunque hay casos donde llegan incluso a 40 años.
Inconvenientes de una hipoteca tipo variable
Por su parte, en las hipotecas con un tipo de interés variable, puedes llegar a pagar una cuota mayor si los intereses o el Euríbor suben, aunque puedes beneficiarte si bajan.
Cláusulas de limitación a la baja
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en las hipotecas de interés variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés.
En los préstamos de interés variable, antes de la aplicación de esta ley, era habitual la inclusión de un límite mínimo de tipo de interés, así como también de un límite máximo. Esta práctica era conocida como las cláusulas «suelo» y las cláusulas «techo».
Si en tu hipoteca variable acordaste con el banco un límite para que el interés no pudiera bajar de una determinada cantidad («cláusula suelo»), para que sea válida, debe aparecer en el contrato que firmaste.
Además, el banco tiene la obligación de explicarte claramente que existe esa cláusula y, sobre todo, qué consecuencias puede tener para ti. Esta información debe facilitarse antes de que firmes el contrato y la escritura de la hipoteca, para que puedas entender bien lo que estás aceptando.
Lo mismo ocurre al contrario con la cláusula «techo», que establece un límite máximo al interés que puedes llegar a pagar si los tipos de interés suben.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a una hipoteca variable?
Cuando contratar una hipoteca tipo variable es muy importante que conozcas qué es y cómo te afecta el Euríbor. Este es un índice que indica a qué precio se prestan dinero los bancos de la zona euro entre ellos, no lo decide un banco o un gobierno en concreto, sino que se calcula cada día a partir de la información que aportan las principales entidades financieras de Europa.
Es decir, el Euríbor sirve para saber si el dinero está más caro o barato en cada momento: cuando el dinero es barato, el Euríbor cuesta menos, y viceversa. Es por esto por lo que influye en este tipo de hipotecas.
Las dos partes fundamentales de la hipoteca tipo variable
Como se explicaba previamente, en una hipoteca variable, el tipo de interés que pagas al mes no es fijo y se calcula sumando dos partes que debes comprender:
- La primera de estas dos partes es saber qué es el Euríbor, el índice que sube o baja según la situación económica europea. Si el Euríbor sube, tú pagas más.
- La segunda es el diferencial, el porcentaje fijo que el banco se queda como beneficio por haberte prestado el dinero. Lo pactas cuando la firmas y no cambia nunca.
Lo que pagas cada mes es la suma de estos dos factores, por eso hay un interés variable en tu hipoteca.
El Euríbor ahora mismo
El Euríbor, en este momento, ha vuelto a superar la barrera del 3%: el índice a 12 meses cerró el pasado mes de septiembre de 2026 en un 3,243% de media, llegando incluso a un 3,362% el último día de ese mes, un dato que no se registraba desde el verano de 2024.
Es decir, en el caso de hipotecas con interés variable, aumenta la cifra que se deberá pagar, afectando más a los casos que se revisan anualmente que a los que son revisados cada seis meses.
Tipos de interés variable
A la hora de elegir un interés variable para tu hipoteca debes fijarte en dos conceptos clave: el TIN y el TAE.
El TIN es el Tipo de Interés Nominal, un porcentaje fijo que se aplica al préstamo y que determina la cuota a pagar a la entidad financiera. En una hipoteca de tipo variable, el TIN se compone del valor del índice de referencia más un diferencial fijo.
El TAE variable es la Tasa Anual Equivalente (o Tasa Anual Efectiva). Es un tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero y sirve para comparar el precio de las hipotecas entre diferentes entidades bancarias.
¿Quieres saber cuánto te costaría formalizar una hipoteca en tu caso concreto?
Las cifras mostradas en este artículo son orientativas en base a datos oficiales de 2026, pero tu préstamo hipotecario tendrá sus propias cifras. En Novafin estudiamos tu caso gratis y sin compromiso, negociamos con varias entidades a la vez y te informamos de las cantidades que pagas tú, cuáles paga el banco y la documentación exacta que tendrás que presentar.
Además, analizamos qué tipo de hipoteca se adapta mejor a ti. Cuéntanos tu situación y un asesor te dará tus opciones reales, habla con un experto de Novafin o revisa nuestra guía de la hipoteca para consultar cualquier duda. Además, puedes ver cómo trabajamos tu hipoteca antes de hablar con nosotros.
Preguntas frecuentes
Estas son las preguntas que nos hacen con más frecuencia. Si tienes alguna duda y no está aquí, escríbenos.
¿Qué es una hipoteca variable?
Una hipoteca de tipo variable es un préstamo ofrecido por un banco para comprar una vivienda, donde el interés cambia con el tiempo según lo que suba o baja el índice de referencia, el Euríbor.
¿Qué interés tiene una hipoteca variable?
El interés de una hipoteca variable se calcula sumando un índice de referencia (el Euríbor) y un porcentaje fijo que cobra el banco (el diferencial). Este tipo de interés no es fijo y se suele revisar cada 6 o 12 meses, por lo que tu cuota mensual puede subir o bajar dependiendo del mercado.
¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?
Depende de tu situación y de tu tolerancia al riesgo. La hipoteca fija da estabilidad en la cuota; mientras que la hipoteca de tipo variable suele partir con un interés más bajo, pero puede subir o bajar con el mercado.
¿Qué es el Euríbor?
El Euríbor es el tipo de interés al que los bancos se prestan el dinero unos a otros en la zona euro. Se puede entender como un indicador del precio del dinero y afecta a tu hipoteca variable ya que es el índice de referencia habitual en España.
