El pasado martes, 29 de septiembre, se aprobaron dos reales decreto-ley de vivienda en el Consejo de Ministros, siendo este el paso previo a su presentación y tramitación en el Congreso de los Diputados, donde se votará este viernes.
El segundo de estos decretos-leyes, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 1 de octubre, modifica las reglas sobre la duración y la renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual; siendo la principal novedad la continuidad de los alquileres. Sin embargo, esta no es la única modificación, y a continuación te explicamos todas las de este decreto.
Continuidad del contrato de alquiler
Se modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estableciendo también unas normas transitorias para los contratos que están vigentes hasta la aplicación total del decreto.
Hasta el momento, la legislación permitía que, una vez transcurridos los periodos mínimos y de prórroga establecidos, el contrato terminara si alguna de las partes comunicaba su voluntad de no continuar.
Con este decreto, cuando hayan transcurrido el periodo mínimo -5 años si el propietario es un particular, 7 si es una empresa-, el alquiler se prorrogará por periodos sucesivos de la misma duración; salvo que alguna de las partes comunique que no desea continuar.
En este caso, el propietario deberá comunicar su decisión con una antelación mínima de seis meses. Por su parte, el inquilino deberá comunicar su voluntad de no continuar con al menos dos meses de antelación.
¿Qué pasa si no se quiere renovar el contrato?
El propietario puede decidir no renovar el contrato de alquiler, pero en algunos casos tendrá que pagar una compensación al inquilino. Como mínimo, esta compensación debe ser equivalente a 12 meses de alquiler de una vivienda parecida a la que tenía alquilada inquilino. Para calcular la cantidad, se utilizará, cuando sea posible, el sistema estatal que indica los precios de alquiler de referencia.
Además, hay un mínimo que siempre debe respetarse: el propietario tendrá que pagar al menos un mes de alquiler por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Si ha vivido menos de un año adicional, se calculará la cantidad de forma proporcional. En principio, esta compensación debe pagarse cuando el inquilino entrega las llaves y deja la vivienda.
En qué casos no se deberá indemnizar
No siempre habrá que pagar la indemnización, y existen varias situaciones explicadas en el decreto en las que el propietario puede no estar obligado a abonar la cantidad.
Si el propietario es una persona física y necesita la vivienda para utilizarla como residencia permanente para sí mismo, determinados familiares de segundo grado, o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si este es el caso, se deberá explicar la causa de forma directa y detallada al inquilino. Si después de 3 meses desde que se entrega la vivienda las personas que supuestamente necesitaban vivir allí todavía no se han mudado, el antiguo inquilino podrá volver a reclamar la indemnización. Esto no se aplicará si no se han podido mudar por una causa de fuerza mayor.
La indemnización también puede no existir cuando el inquilino no haya vivido en la propiedad durante más de seis meses dentro de los doce anteriores a la comunicación por parte del propietario. Si la ausencia está justificada por motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, se podrían considerar excepciones.
Tampoco existirá indemnización si el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda adecuada que pueda ocupar, o si ambas partes acuerdan formalizar un nuevo contrato.
Otra posibilidad se da cuando el propietario ofrece al inquilino un nuevo contrato sobre la misma vivienda y este lo rechaza. Siempre y cuando la nueva oferta debe garantizar una permanencia mínima de cinco años -o siete si el propietario es una empresa-, y respetar las reglas legales aplicables a la determinación del alquiler.
Si el propietario ya había avisado que no renovaría antes de la entrada en vigor de la norma, estas comunicaciones conservarán su eficacia y, como norma general, no generarán el derecho a la indemnización.
¿Y si el propietario cambia de opinión?
Si el contrato de alquiler se amplía de forma voluntaria, la ampliación tendrá que durar al menos cinco años si el propietario es una persona particular, o siete años si es una empresa.
Además, al ampliar el contrato no se pueden cambiar las condiciones para perjudicar al inquilino. Si se incluye alguna cláusula que empeore sus condiciones, esa cláusula no será válida.
¿Y si se vende la vivienda?
Por su parte, la venta de la vivienda tampoco elimina automáticamente el derecho al inquilino a recibir la indemnización.
Protección de personas vulnerables
Si el propietario ha avisado correctamente de que no quiere renovar el contrato, el inquilino que esté en una situación de vulnerabilidad económica y social puede pedir que el alquiler se prolongue hasta un año más.
Para solicitarlo, tendrá que demostrar su situación de vulnerabilidad con un informe de certificado de los servicios sociales, emitido durante el último año.
Por su parte, si el propietario cuenta con más de 10 viviendas, esta prórroga será obligatoria, salvo algunas excepciones previstas por la ley.
Protección en zonas tensionadas
En las zonas con un mercado tensionado, donde hay un desequilibrio entre oferta y demanda, la protección puede ser mayor.
Si el inquilino cumple los requisitos establecidos, puede pedir que el contrato se prorrogue año a año, hasta un máximo de tres años. Durante este tiempo se mantienen las mismas condiciones del contrato que ya existía.
El propietario tendrá que aceptar esta prórroga, que se aplicará con preferencia, salvo en determinadas situaciones previstas por la ley. Por ejemplo, si propietario e inquilino acuerdan otras condiciones, si se firma un nuevo contrato que cumpla las limitaciones de alquiler que correspondan, o si existe una causa legal que permita al propietario recuperar la vivienda para él mismo o para determinados familiares.
