¿Cuánto cuesta formalizar una hipoteca? Gastos reales en 2026

Vas a pedir una hipoteca, tienes la entrada más o menos calculada y entonces aparece la pregunta incómoda: además del dinero que pongo yo, ¿cuánto cuesta formalizar una hipoteca? Aquí te lo contamos gasto por gasto, con cifras de 2026 y sin letra pequeña.

Esta guía es para ti si estás comprando vivienda por primera vez, si estás comparando ofertas de varios bancos o si ya tienes un presupuesto sobre la mesa y no sabes si esas cifras son normales.

Te interesa por una razón muy concreta: mucha gente calcula la entrada y se olvida de los gastos. Y esa diferencia son varios miles de euros que tienes que tener en la cuenta el día de la firma, no después.

¿Cuánto cuesta formalizar una hipoteca en 2026?

Formalizar la hipoteca te cuesta, en la mayoría de operaciones, entre 250 € y 2.500 €. Esa horquilla sale de sumar dos conceptos que sí pagas tú: la tasación de la vivienda (entre 250 € y 600 €) y la comisión de apertura, que puede ser de 0 € o llegar al 1 % del capital prestado.

Vamos con un caso real. Según la Estadística de Hipotecas del INE, el importe medio de una hipoteca sobre vivienda en España ronda los 173.300 €, con un plazo medio de 25 años. Con una tasación de 400 € y una comisión de apertura del 0,5 %, formalizar esa hipoteca cuesta unos 1.266 €. Si el banco no cobra apertura, se queda en 400 €.

La cifra que confunde a casi todo el mundo

Seguro que has leído por ahí que «los gastos de la hipoteca son el 10-12 % del precio». Es cierto, pero esa cifra no habla de la hipoteca: habla de comprar la vivienda. Ahí dentro van impuestos, notaría y registro de la escritura de compraventa, que son gastos de la compra, no del préstamo.

Distinguir las dos cosas es lo que evita el susto. Y si aún tienes dudas sobre cómo funciona el producto en sí, empieza por nuestra guía de qué es una hipoteca y cómo funciona exactamente.

¿Quién paga cada gasto desde la Ley 5/2019?

Desde el 16 de junio de 2019 el reparto está fijado por ley: el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos del préstamo, y tú pagas la tasación y las copias de escritura que solicites. Así lo recoge la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, publicada en el BOE.

El Banco de España lo explica igual de claro en su Portal del Cliente Bancario, la entidad asume las minutas de gestoría, los gastos notariales de la escritura del préstamo, los de registro y los impuestos; el cliente paga la tasación y, si la hay, la comisión de apertura.

Un matiz importante: esto vale para hipotecas nuevas

La ley no es retroactiva. Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y te repercutieron gastos de notaría, registro o gestoría, el reparto que se te aplicó fue otro y existe jurisprudencia al respecto. En ese caso, lo sensato es revisar la escritura con un profesional.

¿Qué son los gastos de apertura de hipoteca y cuánto suponen?

La comisión de apertura es lo que cobra el banco por estudiar, tramitar y conceder tu préstamo. En 2026 lo habitual es que se mueva entre el 0,5 % y el 1 % del capital, y se paga una sola vez, en el momento de la firma.

Es, con diferencia, el gasto más grande de los que pagas tú. Y también el más negociable: muchas entidades ya la han eliminado por completo para captar clientes.

Cómo se calcula, con números

• Hipoteca de 150.000 € con 1 % de apertura → 1.500 €
• Hipoteca de 173.000 € con 0,5 % de apertura → 865 €
• Hipoteca de 200.000 € sin comisión de apertura → 0 €

Fíjate en la diferencia entre la primera y la tercera línea: 1.500 € por el mismo trámite administrativo. Por eso los gastos de apertura de hipoteca merecen tanta atención como el tipo de interés.

Cómo negociarla sin quedarte sin oferta

La comisión de apertura solo se paga si el banco te concede finalmente la hipoteca; antes no puede cobrarte por estudiar tu perfil. Eso te da margen: con dos ofertas encima de la mesa, pedir que igualen o eliminen la apertura es una conversación normal, no un atrevimiento.

Un truco práctico: no negocies la comisión aislada. Negocia el paquete completo (tipo, apertura y vinculaciones) y compara siempre por TAE. Tienes más ideas en nuestro artículo con trucos para que te concedan la hipoteca.

¿Cuánto cuestan los gastos notariales de una hipoteca?

Los gastos notariales de la hipoteca los paga el banco, así que a ti te cuestan 0 €. Lo que sí pagas es la notaría de la escritura de compraventa, que es otra cosa y suele situarse entre 600 € y 1.200 € en una vivienda de precio medio.

La escritura del préstamo: la asume el banco

Los aranceles notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y dependen del importe de la operación, no del notario que elijas: no hay competencia de precios entre notarías. En la escritura del préstamo hipotecario, esa minuta corre a cargo de la entidad.

Tampoco pagas el acta previa de transparencia, esa visita gratuita y obligatoria al notario en la que te explican lo que vas a firmar unos días antes de la firma. Es gratuita para ti por ley, y conviene aprovecharla.

La escritura de compraventa: esa sí es tuya

Aquí es donde aparecen los gastos notariales que realmente sales pagando. Al comprar la vivienda firmas dos escrituras el mismo día ante el mismo notario: la de compraventa y la del préstamo. La primera va a tu cuenta, la segunda a la del banco.

A la notaría de la compraventa hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad, que suele moverse entre 400 € y 700 €. Si estos términos te suenan a chino, en el glosario de hipotecas de Novafin los tienes explicados uno a uno.

¿Cuánto cuesta la tasación y quién elige la tasadora?

La tasación cuesta entre 250 € y 600 € para una vivienda estándar, la pagas tú y, muy importante, la eliges tú. El banco no puede imponerte una sociedad de tasación concreta.

El precio varía según el tipo de inmueble, la superficie y la ubicación: un piso urbano de 90 m² suele quedar en la parte baja de la horquilla, y un unifamiliar con parcela en la alta. Pide siempre presupuesto cerrado, con desplazamiento e impuestos incluidos.

¿Por qué importa tanto este informe? Porque marca cuánto te presta el banco. Las entidades financian hasta el 80 % del valor de tasación en primera vivienda, y siempre toman el valor más bajo entre el precio de compra y el de tasación. Si la tasación sale por debajo de lo que has pactado con el vendedor, la diferencia la pones tú.

Consejos:

• Confirma que la tasadora está homologada por el Banco de España y aceptada por tu entidad. Si el banco la rechaza, pagas dos veces.

• Algunos bancos asumen el coste de la tasación como reclamo comercial. Pregúntalo, porque no siempre lo dicen.

¿Y los impuestos? AJD, ITP e IVA explicados sin lío

El impuesto del préstamo lo paga el banco; el impuesto de la compra lo pagas tú. Esa es la regla en una línea, y es la que más dinero mueve de toda la operación.

El AJD del préstamo hipotecario

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de la escritura de hipoteca corresponde a la entidad prestamista desde el 10 de noviembre de 2018. Antes lo pagaba el cliente y suponía en torno al 70 % de los gastos de constitución, así que el cambio te ahorró bastante dinero.

El impuesto de la compra: ITP o IVA

Este sí sale de tu bolsillo y depende de si compras vivienda nueva o de segunda mano:

• Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje sobre el valor de referencia que fija cada comunidad autónoma y que varía de forma notable entre territorios.
• Vivienda nueva: pagas IVA (10 % en vivienda libre) más el AJD de la escritura de compraventa, cuyo tipo también fija tu comunidad.

Muchas comunidades aplican tipos reducidos si eres menor de 32-35 años, familia numerosa o compras vivienda protegida. Antes de dar por buena una cifra, consulta la normativa vigente en tu comunidad autónoma, porque es el gasto que más cambia según dónde compres.

Ejemplo práctico: cuánto cuesta formalizar una hipoteca de 160.000 €

Pongamos números reales. Compras una vivienda de segunda mano de 200.000 €, aportas el 20 % de entrada y el banco te financia 160.000 € a 25 años, con una comisión de apertura del 0,5 %.

Conclusión, formalizar la hipoteca son unos 1.240 €. Lo que de verdad pesa en tu ahorro es la entrada más los gastos e impuestos de la compraventa, que en conjunto suelen suponer entre un 10 % y un 12 % adicional al precio de la vivienda.

En otras palabras, para esa casa de 200.000 € necesitas tener ahorrados unos 62.000 €. Y conviene no vaciar la cuenta, mantén tu fondo de emergencia intacto después de la firma.

¿Qué gastos aparecen que casi nadie calcula?

Hay tres partidas que no salen en los simuladores y que sí acaban en tu cuenta corriente: los seguros vinculados, las arras y las gestiones que decidas contratar por tu cuenta.

Seguros y vinculaciones

El banco te bonifica el tipo de interés si contratas seguro de hogar, de vida, domicilias la nómina o aportas a un plan de pensiones. No pueden obligarte a contratarlos con ellos: puedes llevar pólizas equivalentes de otra compañía.

Haz siempre el cálculo neto. Si el seguro de vida del banco cuesta 400 € al año y la bonificación te ahorra 250 €, esa vinculación te está costando dinero. Es uno de los puntos que repasamos en las 10 preguntas que debes hacerte antes de firmar una hipoteca.

Arras, copias y gestoría propia

• Contrato de arras: no es un gasto, es un adelanto del precio (habitualmente el 5-10 %), pero necesitas ese dinero antes que ningún otro.
• Copias de escritura: si pides copias autorizadas adicionales para tus trámites, las pagas tú. Suelen ser importes pequeños.
• Gestoría propia: la del préstamo la paga el banco, pero si contratas tu propia gestoría para la compraventa, ese coste es tuyo.

¿Cómo reducir los gastos de tu hipoteca?

La forma más eficaz de rebajar los gastos de hipoteca es comparar varias entidades a la vez. Con dos ofertas equivalentes, la apertura y las vinculaciones se negocian solas.

1. Pide al menos tres ofertas. El primer banco casi nunca da su mejor precio de salida.
2. Negocia la comisión de apertura por escrito. Debe figurar en la FEIN, que recibes con 10 días naturales de antelación.
3. Compara por TAE, no por TIN. La TAE incorpora comisiones y gastos, así que es la única cifra comparable de verdad.
4. Elige tú la tasadora. Pide dos o tres presupuestos cerrados; entre la más cara y la más barata puede haber 200 €.
5. Revisa las vinculaciones una por una. Si la bonificación no cubre el coste del producto, sobra.
6. Mira también las comisiones futuras. Una amortización anticipada barata te permitirá ahorrar intereses más adelante.

Y si ya tienes hipoteca y crees que pagas de más, no todo está perdido: puedes valorar una novación hipotecaria con tu banco o refinanciar tu hipoteca con otra entidad. Ambas operaciones tienen sus propios costes, así que conviene echar cuentas antes.

Si tu hipoteca es variable, recuerda que la cuota se revisa con el índice de referencia, aquí te explicamos qué es el euríbor y cómo afecta a tu cuota.

¿Quieres saber cuánto cuesta formalizar una hipoteca en tu caso concreto?

Las horquillas de este artículo sirven para orientarte, pero tu operación tiene sus propios números. En Novafin, estudiamos tu caso gratis y sin compromiso, negociamos con varias entidades a la vez y te decimos exactamente qué vas a pagar y qué paga el banco, sin sorpresas el día de la firma.

Cuéntanos tu situación y un asesor te dará tus opciones reales, habla con un experto de Novafin o revisa antes nuestra guía de la hipoteca para llegar con los deberes hechos. También puedes ver cómo trabajamos tu hipoteca.